Una de las estrategias más usadas para invertir en propiedades es comprar con crédito hipotecario, mantener la propiedad algunos años y venderla aprovechando la plusvalía: la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta.
Cómo funciona el apalancamiento
Al comprar con crédito, normalmente pones solo una parte del valor total (el pie), por ejemplo un 10% a 20%, y el banco financia el resto. Si la propiedad sube de valor, la ganancia se calcula sobre el precio total de la propiedad, no solo sobre lo que pusiste tú. Eso puede hacer que el retorno sobre tu inversión inicial (el pie) sea proporcionalmente mayor que el simple porcentaje de plusvalía del inmueble.
¿Por qué 5 años es un plazo habitual?
Un horizonte de varios años le da tiempo al proyecto y al barrio a consolidarse: entrega de la construcción, terminación de áreas comunes, maduración de la zona (comercio, transporte, servicios). Además, en Chile la exención tributaria sobre la ganancia de la venta exige un mínimo de un año entre compra y venta, así que un plazo de 5 años deja bastante margen sobre ese mínimo y reduce el riesgo de vender en un mal momento del mercado.
Costos que debes considerar durante el período
- El dividendo mensual del crédito, que debes seguir pagando aunque no vivas en la propiedad o esté arrendada.
- Gastos comunes y contribuciones durante todo el tiempo que mantengas la propiedad.
- Mantención y eventuales reparaciones.
- Al vender: comisión de corretaje y gastos notariales/legales asociados a la escritura.
Impuesto a la ganancia de la venta
En Chile, la ganancia obtenida al vender una propiedad está exenta de impuesto hasta un tope acumulado de 8.000 UF durante toda la vida del contribuyente (persona natural), siempre que la venta no sea a un familiar directo o a una empresa relacionada, y que haya pasado al menos un año entre la compra y la venta. Sobre lo que exceda ese monto, se puede optar entre tributar por Impuesto Global Complementario o por un impuesto único del 10%.
Esta información es referencial y puede variar según tu situación particular; te recomendamos validarla con un contador o directamente con el Servicio de Impuestos Internos (SII) antes de tomar una decisión.
El riesgo que hay que tener claro
La plusvalía no está garantizada: el mercado también puede mantenerse plano o bajar en algunos períodos. Por eso conviene elegir bien la ubicación y el proyecto, y estar preparado para sostener el dividendo durante todo el plazo, incluso si la venta se demora más de lo planeado.
En RGL Propiedades te ayudamos a evaluar proyectos con buen potencial de plusvalía y a proyectar los números de esta estrategia según tu situación.
